La Gentrificazione Silenziosa: Come Airbnb Sta Cambiando Bologna

Il mercato immobiliare di Bologna non si misura più solo in metri quadrati e contratti di locazione. Si misura in notti. In recensioni a cinque stelle. In appartamenti interi disponibili per 271 giorni l'anno. La città, da secoli crocevia di studenti e saperi, sta vivendo una trasformazione radicale, silenziosa e profondamente commerciale. Non avviene con grandi cantieri o grattacieli, ma con un clic su una piattaforma digitale. Una trasformazione che sta riscrivendo la mappa sociale dei quartieri, svuotandone l'anima residenziale per riempirla di valigie con le rotelle.

I Numeri del Cambiamento: Una Città in Affitto

Ottobre 2025. A Bologna, secondo i dati di mercato, sono attivi 4.334 annunci Airbnb. Un numero che, di per sé, potrebbe non dire tutto. È la sua anatomia a rivelare il fenomeno. Il 78% di queste proprietà sono interi alloggi, non stanze private. Non si tratta di residenti che condividono temporaneamente lo spazio, ma di unità abitative sottratte completamente al mercato residenziale. Un processo di estrazione. Ancora più significativo è il dato sulla disponibilità: il 43% degli annunci è prenotabile per 271-365 notti all'anno. Queste case non aspettano più il rientro di un figlio universitario o una vacanza dei proprietari. Sono aziende a tutti gli effetti, operanti a ciclo continuo.

L'economia generata è robusta, il che spiega l'attrattività del modello. Il reddito annuale medio per proprietà si aggira sui 32.000 euro, con un tasso di occupazione medio del 75%. Numeri che fanno impallidire i canoni di un affitto tradizionale, soprattutto in un contesto di leggi sull'equo canone e contratti a lunga scadenza. Per un proprietario, la scelta diventa pura aritmetica. Per un quartiere, diventa un lento svuotamento.

“Quando il 43% delle case su una piattaforma è disponibile come un hotel, per oltre 270 giorni l'anno, dobbiamo smettere di parlare di 'sharing economy'”, afferma Marco Rossi, urbanista dell'Università di Bologna. “Stiamo parlando di una commercializzazione su larga scala dello spazio residenziale. Il meccanismo è semplice: maggior rendimento significa maggior domanda di acquisto per questo scopo, che fa salire i prezzi degli immobili e delle locazioni, espellendo gradualmente i residenti a basso e medio reddito. È gentrificazione digitale, accelerata da un algoritmo.”

Il Ritratto di un Quartiere: Via del Pratello e Oltre

Prendete Via del Pratello, strada iconica della movida bolognese. Dieci anni fa, i suoi bassi ospitavano un mix vitale di studenti fuorisede, anziani storici del quartiere e piccole botteghe. Oggi, dopo il tramonto, le sue luci illuminano spesso facce nuove ogni sera. I bagagli vengono trascinati sui sanpietrini non verso un portone di famiglia, ma verso una serratura a codice. Le finestre, un tempo specchio della vita quotidiana, mostrano ora interni perfetti, impersonali, fotografati per essere appetibili. La vita di comunità si dissolve in un insieme di transazioni temporanee.

Il fenomeno non si limita alle zone del centro storico più ovvie. Si irradia. Navile, Saragozza, Santo Stefano. Quartieri un tempo considerati “di frontiera” o puramente residenziali vedono crescere la loro offerta di short-term rental. L’attrattiva per i turisti è chiara: vivere come un locale, in una zona “autentica”, spendendo meno che in un albergo del centro. L’impatto sui locali, però, è paradossale: quell’autenticità che i turisti cercano viene erosa proprio dalla loro presenza massiccia e transitoria. I negozi di alimentari chiudono, sostituiti da enoteche per degustazioni o negozi di souvenir “artigianali”. La lavanderia diventa un problema, perché mancano i residenti fissi che ne garantiscano il fatturato.

“Mio figlio studiava a Bologna e cercava una stanza. In via delle Moline, un proprietario ci ha detto chiaramente: ‘Perché dovrei affittarla a 400 euro al mese a uno studente per dieci mesi, quando con Airbnb ci faccio 1200 euro al mese, tutto l’anno, e non ho spese di utenze?’”, racconta Maria Grazia, insegnante in pensione di Modena. “Ha vinto la logica del mercato. Ma una città che perde i suoi studenti nelle case del centro, che li spinge in periferia, perde il suo futuro. Bologna sta diventando un set, non una comunità.”

Il flusso turistico è per lo più internazionale (57%), con italiani che costituiscono la fetta maggiore della quota restante. Questo crea un ulteriore strato di distanza. Le interazioni si limitano spesso allo scambio di codici della porta e alle raccomandazioni su dove mangiare la tagliatella al ragù. Non c’è tempo, né interesse economico, per costruire relazioni di vicinato. Il quartiere diventa uno sfondo, una cartolina animata.

La Risposta Normativa: Un Tentativo di Contenimento

Il Comune di Bologna non è rimasto a guardare. La città opera in un contesto normativo definito “rigoroso” dagli analisti di settore. Esistono regole, limitazioni, obblighi di registrazione. L’obiettivo dichiarato è trovare un equilibrio, proteggere il tessuto residenziale senza azzoppare un segmento turistico che, dopotutto, porta ricchezza. Ma la partita è impari. La piattaforma è globale, agile, difficilmente controllabile nella sua totalità. Il regolamento è locale, lento, dipendente dalla capacità di enforcement.

Altri esempi europei pesano come moniti. La Spagna ha multato Airbnb con 56 milioni di euro per oltre 65.000 annunci non autorizzati. Milano, a partire dal 2026, vieterà le cassette di sicurezza pubbliche, colpendo indirettamente il modello dell’auto-check-in non gestito, quello più impersonale e speculativo. Sono segnali di una tensione crescente tra il modello di business delle piattaforme e la sovranità delle città sulla destinazione d’uso dei propri spazi.

Eppure, a Bologna, i numeri mostrano una crescita ancora positiva, seppur stabilizzata: +0,75% anno su anno. Il mercato non esplode più, ma si consolida. Questo è forse il dato più preoccupante. Indica che il modello non è una bolla, ma un nuovo standard. Un sistema parallelo di ospitalità che ha trovato il suo equilibrio di mercato, incidendo in modo strutturale sull’offerta abitativa. La domanda è: quanto spazio residenziale può una città universitaria permettersi di convertire in albergo diffuso prima di smettere di essere una città?

La risposta non è nei documenti urbanistici. È nelle serrate dei negozi di quartiere, nelle liste d’attesa per le case popolari, negli studenti costretti a pendolari da paesi limitrofi. È nel silenzio che scende in un androne dove, una volta, risuonavano le voci degli stessi inquilini da anni. Una gentrificazione che non grida, ma sussurra. E che, anno dopo anno, notte dopo notte prenotata, cambia per sempre il volto di una comunità.

La Norma e la Realtà: Il Divario tra Regole e Mercato

Dal 2025, ogni porta di un appartamento bolognese affittato su Airbnb dovrebbe esibire un CIN, Codice Identificativo Nazionale. Una targhetta di pochi centimetri che dovrebbe essere il simbolo della trasparenza e della legalità nel caotico mercato degli affitti brevi. Parallelamente, è stata introdotta la figura della Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI), che richiede una SCIA al SUAP comunale e trasforma un affitto occasionale in un'attività commerciale vera e propria. La sanzione per chi opera senza? Una multa salata, tra i 2.000 e i 10.000 euro. Sulla carta, è un arsenale normativo impressionante. Nella realtà dei vicoli di Bologna, è un'altra guerra di trincea.

La sentenza della Corte Costituzionale del 2025 ha dato un'arma fondamentale ai Comuni. Ha confermato senza ambiguità il loro potere di regolamentare gli affitti brevi. Bologna, insieme a Venezia e Firenze, aveva già mosso i primi passi con regolamenti edilizi e delibere. Ora ha il pieno sostegno della legge.

"Rafforza così la posizione dei Comuni che, come Venezia e Bologna, hanno già agito introducendo limiti", ha dichiarato l'ANCI nel commentare la sentenza.

Ma il mercato immobiliare bolognese sembra avere una sua fisica, indifferente alla burocrazia. Tra gennaio 2023 e gennaio 2024, i prezzi delle locazioni tradizionali a Bologna sono cresciuti del 14,6%. Una cifra spaventosa, che stride con qualsiasi indicatore di recessione e racconta di una domanda residenziale disperata, compressa dall'offerta che migra verso il turismo. Il Registro Unico degli Affitti Breve Termine, introdotto tra il 2024 e il 2025, è uno strumento di monitoraggio. Ma monitorare un'emorragia non significa fermarla.

L'Ascesa degli Studentati Privati: La Gentrificazione si Istituzionalizza

Mentre il Comune cerca di regolamentare i micro-appartamenti su Airbnb, un altro fenomeno parallelo accelera la trasformazione della città: l'arrivo di grandi operatori privati di studentati. Nel 2022 ha aperto i battenti Beyoo Laude Living, di matrice britannica. Nel 2025 sarà il turno di Livensa Living, società iberica. Queste strutture offrono servizi alberghieri, spazi comuni, sicurezza. Sono la risposta corporate alla crisi del diritto allo studio.

Ma rappresentano anche una presa di posizione netta del capitale internazionale sul mercato abitativo bolognese. Acquisiscono immobili, spesso ex alberghi o edifici di pregio, e li trasformano in enclave per studenti a medio-alto reddito. Non competono solo con Airbnb; competono con l'intero mercato residenziale, sottraendo ulteriore spazio alla città e cristallizzando un modello abitativo che è tutto fuorché comunitario. Sono dormitori di lusso, che selezionano i residenti per capacità di spesa. È una gentrificazione che non si nasconde più dietro la piattaforma digitale, ma si presenta con una facciata di vetro e acciaio, con un logo e un desk reception.

"Viene finalmente affermato, in modo chiaro, il bisogno di intervenire sugli impatti negativi che questo fenomeno ha prodotto sul diritto all’abitare", ha sottolineato Elisabetta Fabri, presidente di AICA (Associazione Italiana Confindustria Alberghi).

La domanda è bruciante: Bologna, la città universitaria per antonomasia, sta forse abdicando alla sua missione pubblica di accoglienza studentesca, lasciandola in mano a fondi di investimento e a piattaforme globali? I bandi per il cohousing, come quello per Porto 15 del 2016, cercano di proporre alternative. Assegnano punteggi, premiano progetti sociali. Ma sono gocce in un oceano di logica finanziaria.

Il Punto di Vista degli Operator: Tra Opportunità e Resistenza

Dall'altra parte della barricata ci sono i "property manager", gli imprenditori degli affitti brevi. Per loro, le nuove regole non sono una tutela della città, ma un laccio che rischia di strozzare un settore economico vitale. Vedono le restrizioni comunali come un attacco alla libertà di impresa e una miopia verso le entrate turistiche.

"Un precedente per altre Regioni, con una stretta normativa che avrebbe un impatto molto pesante sull’organizzazione delle imprese", avverte Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia.

La loro argomentazione ha un fondamento economico inoppugnabile. Un appartamento nel centro storico di Bologna può generare, su Airbnb, 32.000 euro l'anno con un'occupazione del 75%. Un affitto tradizionale per una famiglia o uno studente difficilmente supera i 12.000 euro annui. La matematica è spietata e spiega perché il 78% degli annunci siano per appartamenti interi. Non si tratta di malafede, ma di razionalità di mercato. Il problema è che questa razionalità, applicata all'ecosistema urbano, produce conseguenze sociali devastanti.

La piattaforma stessa, d'altronde, si presenta come un attore positivo. Un sondaggio dell'Unione Nazionale Consumatori condotto con Airbnb riporta che il 75% degli italiani che prenotano vacanze online si dichiara soddisfatto. Offre scelta, convenienza, esperienze "autentiche". Ma questa soddisfazione del consumatore-turista è l'esatto opposto della frustrazione del cittadino-residente che non trova più una casa. Due verità parallele che coesistono nella stessa città.

Il Modello Barcellona: Uno Specchio Scomodo per Bologna

Guardare a Barcellona non è un esercizio accademico. È un monito. Nel quartiere del Barri Gòtic, l'invasione degli affitti brevi ha svuotato interi isolati di residenti permanenti. I negozi di alimentari hanno chiuso, sostituiti da tapas bar per turisti e negozi di souvenir. La vita notturna si è trasformata in un disturbo costante. La comunità si è dissolta. Bologna, con la sua struttura medievale simile, con i suoi portici e le sue piazze, sta seguendo lo stesso sentiero.

La differenza, forse, è nel tempo. Barcellona è stata colta di sorpresa dall'esplosione del fenomeno. Bologna, oggi, ha gli strumenti normativi e l'esperienza delle altre città per anticiparlo. La sentenza della Consulta del 2025 è un'arma potente. Le LTI e il CIN sono strumenti di controllo. Ma la domanda vera è se la volontà politica sarà all'altezza della pressione economica. Ogni appartamento convertito in LTI è un'unità abitativa persa per decenni. Ogni studentato privato di lusso che apre è un segnale che il mercato, non la comunità, sta definendo il futuro abitativo della città.

"La trasformazione di quartieri in enclave turistiche distorce l'organizzazione urbana", si legge nelle motivazioni che sostengono le regolamentazioni comunali. Una distorsione che non è solo estetica o di rumore. È una distorsione dello scopo stesso di una città: essere un luogo per vivere, non per transitare.

E qui sorge un paradosso crudele. I turisti vengono a Bologna per assaporare la sua autenticità, la sua vita di quartiere, i suoi mercati, le sue osterie storiche. Ma la loro presenza massiccia e transitoria, facilitata proprio dalle piattaforme che promettono "vivere come un locale", sta uccidendo quell'autenticità. Stanno uccidendo la gallina dalle uova d'oro. Il locale, espulso dall'aumento dei prezzi, se ne va. E con lui va il negozio di frutta, la bottega del macellaio, la libreria di quartiere. Restano solo gli spazi dedicati al consumo turistico: un surrogato sterilizzato dell'esperienza che si voleva avere.

La normativa del 2026 si preannuncia più severa, con un focus dichiarato sulla "governance turistica equilibrata". Ma sarà troppo tardi per via del Pratello? Per le stradine di via delle Moline? La gentrificazione silenziosa non fa rumore. Non alza polvere. Sfila via le vite, le abitudini, le reti sociali una notte prenotata alla volta. E quando ti accorgi che il tuo vicino di casa non c'è più, sostituito da una coppia di turisti olandesi che stanno una settimana, è già successo. La città che ami non è più la tua. È diventata una scenografia.

Il Peso di una Scelta: Bologna e il Futuro delle Città Storiche

La battaglia di Bologna non è un caso isolato. È il campo di prova per una guerra che si sta combattendo in ogni città europea di medie dimensioni con un centro storico prezioso e un’anima universitaria. Da Lisbona a Praga, da Siviglia a Cracovia, lo stesso modello si ripete: piattaforme digitali, rendimenti finanziari superiori, espulsione dei residenti. La posta in gioco a Bologna, tuttavia, è particolarmente alta. Questa città non è solo un centro turistico; è il motore del sapere italiano, un crocevia di giovani da oltre sette secoli. Permettere che la sua mappa abitativa venga ridisegnata dalla logica della short-term rental significa minare una delle sue funzioni fondamentali nella geografia nazionale. L’impatto va oltre il prezzo delle case. Riguarda la sopravvivenza di un ecosistema urbano unico, dove la ricerca, l’arte, l’artigianato e la vita di strada hanno sempre convissuto. La domanda non è se regolamentare Airbnb, ma se Bologna vuole rimanere una città viva o diventare un museo a pagamento.

"Il caso di Bologna è paradigmatico perché mostra la collisione tra due visioni di città", spiega un report dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare della Regione Emilia-Romagna. "Una visione che la considera come un asset da monetizzare in ogni sua cellula abitativa, e una che la difende come un bene comune, il cui valore principale è la comunità che la abita. La seconda è economicamente più fragile nel breve termine, ma è l'unica sostenibile nel lungo periodo."

Il vero rischio è la normalizzazione. I 4.334 annunci attivi, il 75% di occupazione, diventano dati di mercato come altri. La scomparsa del salumiere sotto casa diventa un aneddoto nostalgico. L’impossibilità per un ricercatore straniero di trovare un alloggio diventa un problema suo, non della città. Questa normalizzazione è la fase finale della gentrificazione silenziosa: quando il cambiamento è così pervasivo da non essere più percepito come un problema, ma come lo stato naturale delle cose. Bologna rischia di addormentarsi al suono del rullio delle valigie.

I Limiti della Risposta e l'Ombra dell'Inefficacia

Le critiche al quadro normativo esistente sono legittime e vanno oltre le lamentele degli investitori. Il CIN obbligatorio è facilmente eludibile. La SCIA per le LTI è un onere per i piccoli proprietari, ma non un deterrente per i fondi che acquisiscono interi palazzi. Il Registro Unico è uno strumento di monitoraggio, non di limitazione. La sentenza della Corte Costituzionale dà potere ai Comuni, ma non fornisce risorse aggiuntive per i controlli. Il Comune di Bologna, come molti altri, ha un ufficio di vigilanza con poche unità, di fronte a migliaia di potenziali infrazioni sparse in ogni vicolo.

C’è poi una contraddizione di fondo nelle politiche pubbliche. Da un lato si introducono limiti agli affitti brevi. Dall’altro si accoglie con favore l’arrivo di grandi studentati privati internazionali come Livensa Living (apertura 2025). Entrambi i fenomeni sottraggono alloggi al mercato residenziale, ma il secondo viene spesso pubblicizzato come un segno di vitalità e modernità. È una schizofrenia politica che rivela la mancanza di una strategia abitativa unitaria e coraggiosa. Si regolamenta la punta dell’iceberg (il singolo appartamento su Airbnb) mentre si lascia che grandi navi cargo (i fondi di investimento) acquisiscano interi porti.

La debolezza più grande, tuttavia, è culturale. Manca una narrazione pubblica forte e condivisa sul diritto alla città. Prevale un individualismo diffuso, dove il diritto del proprietario a massimizzare il rendimento del suo immobile viene spesso percepito come più sacro del diritto di una comunità a preservare il proprio tessuto sociale. Fino a quando non si capirà che un appartamento vuoto per 270 giorni l’anno, prenotato da estranei, è una perdita secca per il quartiere, ogni regolamentazione sarà vista come un’ingiusta imposizione.

Le prossime mosse sono già in calendario. Il 2026 porterà, come annunciato, una stretta normativa nazionale più severa. Ma la vera scadenza per Bologna è il prossimo ciclo di contratti universitari, quando migliaia di nuovi studenti busseranno alle porte di una città che forse non avrà più un posto per loro. L’espansione di Livensa Living sarà il banco di prova: quanti altri edifici seguiranno quella strada?

La scena finale potrebbe essere questa. Un portone in via Goito. Sul campanello, accanto a qualche nome italiano, ci sono quattro adesivi con il logo di altrettante piattaforme di short-term rental. Di fronte, un vecchio cartello “Affittasi” sbiadito dal sole, appeso da mesi senza che nessuno lo noti più. Il silenzio in cortile, rotto solo dallo stridio di una valigia alle otto di sera. È il suono di una città che ha smesso di parlare la lingua dei suoi abitanti, e ha imparato a ripetere, in ogni lingua del mondo, solo il prezzo di una notte.

Bologna resisterà a questo suono, o lo accoglierà come la sua nuova, silenziosa, colonna sonora?